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首先渗透率高。然后流通率高。其次要求是实勘率高。 实勘率以后你再带看率高的情况下，你肯定对这个商圈房源是最熟悉的。这样你想输都没有门。下面给大家一个定量的参考指标。

①渗透率。你精耕的小区里有多少房源？你掌握了多少，真实的业主联系方式。有没有超过80%或者90%？代表着你随时可以和小区里百分之八十九十的业主聊天。

②流通率。业主委托量除以房源量。要达到10%。为什么？因为中国的转手率3%左右。北上广深这样的一线大城市大概是5%左右。我们所有的楼盘有个黄金三年。第二年至第五年出售的情况下可以达到10%.所以我们买卖的要求在3%以上。租赁在5%以上。

③实勘率.业主委托的房源实勘要达到80%以上。 因为只有你看过，才清楚这房是怎么一回事.实勘是我们最重要的环节。 你如果对房子情况不了解。是没有办法场景化的给客户描述清楚的！

④带看率。就是委托的房源。我们带看过的，要达到80%以上。为什么？因为业主愿意和你聊天，只有你真实在带看后。你没有带客户看过？是没有办法摸清楚业主的性格与低价。 如果你80%，都没有带客户看过.你压根就不懂盘、不懂行.行是行情的行。你根本就不知道这个小区发生了什么事情。这个小区市场价格应该是多少？这个小区里哪套房，一周以内会卖掉。 你对小区的了解要达到这种敏感程度。

否则最后你发现这套房子推死了，结果业主最后不卖了。或者业主反价。发生这种情况，客户基本上就和你拜拜了。不是客户不喜欢你了。而是客户心里堵得慌。觉得和你不合。

④报盘率。就是市场成交数量中有多少是委托给我们的？我们有没有输盘？标准应该在80%以上。上个月卖了十套房。最起码有八套，我们都曾经卖过。

⑤市占率。就是我们公司成交总数与市场成交的总数的比率。标准应该达到30%以上。上月这个小区买了十套房。你最起码得成交三套。

带看的时候有50%的业主和你打招呼。小江呀，又带客户来小区看房了。忙完来家里吃饺子吧！

带客户看房。每路过一栋介绍说这户三年前和我买的。业主李太太是苹果公司的高管。人非常好。弹的一手好钢琴。小区里组织春节沙龙的时候。每年李太太却给大家表演。家里有两个宝宝。老大热爱游泳。都拿过全国少儿运动会的冠军。老二的国际象棋。去年还拿到过一个国际比赛的冠军。

这才叫精耕!