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       如果说前20年是房地产开发商的黄金时代，那么随着我国存量房时代的到来，房产中介企业将取代开发商，成为房地产行业的主角。

       从最早的贴条、发传单等原始方式传播房产买卖信息，到互联网时代线上线下结合、全民信息共享，房产中介行业发生了翻天覆地的变化。下面通过几组数据，来还原房产中介行业的发展现状。

中国房地产存量资产高达200万亿

      2017年，全国房地产存量资产达到250—300万亿，同时，全国房地产增量资产大约为10万亿；全国存量（二手）房交易总额占楼市总交易额超过40%，其中京沪深三大一线城市的存量（二手）房交易额均超过总额的70%。存量房时代的到来，给了房产中介企业充足的成长空间，为房产经纪行业的发展提供了广阔的可能性。

145万经纪人服务于2亿社区家庭

      据贝壳研究院统计数据显示，目前全国房产经纪公司门店数超过20万家，有145万经纪人服务于2亿社区家庭，房产经纪人的市场缺口很大。中国的千人经纪人覆盖率约为0.25%，低于美国的0.6%，从人效来看，中国经纪人目前人均年单量约为3单，与美国相当，但时间投入却是后者的2倍。据调查，有36%的经纪人一天工作10小时以上，87.4%的经纪人每周休息时间少于一天。

10%的经纪人获50%的收入

       房产经纪人收入过于集中在头部经纪，头部10%的高收入经纪人，在收入中的占比高达40-50%；尾部50%低收入经纪人，其收入占比仅有10%左右。经纪人的收入水平差别，收入差距明显；另外，房产经纪人的收入波动性大，75%城市经纪人的工资水平低于当地平均工资，收入总体偏低。中国经纪人平均从业年限0.9年，流失率较高。

2%，较低的佣金收入水平

       目前我国的佣金仍保持在相对较低的水平，仅有2%，而最高的国家则达6%。由于房产中介是典型的人员密集型企业，人力资源成本高，较低的佣金挤压了行业的生存空间，企业之间无法进一步通过价格进行竞争，则只能降低成本进行服务，造成消费者对中介行业的服务不满，这不是一个良好的行业增长循环。

房产中介行业需要变革

       国外房产中介多是只负责买方或卖方，房产买卖是两家中介代表各自客户进行对接，我国的房产经纪人“双边代理”，涉及到博弈双方利益，造成最恶劣的结果是房地产中介“双边吃”，侵占两边客户的利益。这是我国房产交易市场目前存在的核心难题，造成了诸多行业顽疾。

       中国房产中介行业的佣金费率、人效和经纪人覆盖率等指标均未达到国际成熟市场的标准。不过，不论形式如何变化，房产中介的信息平台作用无可替代、房产中介的安全保障作用不可或缺，房产中介在商品房交易市场的主导地位不曾改变。

       房产经纪行业走过20载春秋，传统意义上的中介业务已无法适应行业的变化。如何提高行业整体效率、降低边际成本，拓展业务范畴，推动行业向专业化、标准化演化是摆在每一个房产中介企业面前的难题。传统房产中介行业急需变革。政府主管部门应该在制度上引导房产中介行业建立“单边代理制”，规范行业发展。